Los defectos que menciona (olores, azulejos sueltos, mármol dañado) se consideran generalmente defectos de terminación o acabado. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), establece diferentes garantías sobre las viviendas de nueva construcción:
Dado que su vivienda tiene 3 años, los defectos de acabado (plazo de 1 año) estarían en principio fuera de plazo para la reclamación directa basada en la garantía legal de la LOE. Sin embargo, si pudiera probar que los defectos afectan gravemente a la habitabilidad (plazo de 3 años, como un problema de olores persistente debido a un defecto de instalación de saneamiento), aún podría reclamar. El plazo para subsanar los defectos debe ser el más breve posible dentro del período de garantía.
En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.
Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a las tres anteriores. El inmueble adquirido responde de dichas cantidades con afección real (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). Naturalmente la Ley no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.
Puede y debe, siempre que los defectos se encuentren dentro de los plazos de garantía establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Una vez firmadas las escrituras y entregadas las llaves, el propietario deberá comprobar si existe algún defecto. Si los hubiera, se enviará a la empresa un escrito certificado o burofax para hacerles constar los defectos existentes, dando un plazo para la contestación y de subsanación de dichos defectos.
Si no se hacen cargo, se deberán solicitar las hojas de reclamaciones a la promotora, se rellenarán en los locales de la promotora o constructora y una vez cumplimentadas, firmadas y selladas por el consumidor y por la promotora /constructora, se quedará la empresa con la copia rosa y usted con la verde y la blanca. La verde es para usted y la blanca la debe remitir a la Oficina del consumidor de su municipio o a la Dirección General de Consumo junto con la copia del contrato de compra-venta del piso, memoria de calidades y fotocopia del escrito o burofax enviado, comenzando así el trámite de la reclamación.
El Art. 1451 del Código Civil establece que “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”.
Las arras penitenciales, facultan a las partes a desistir de la compra allanándose de ella, si bien se establece una penalización: si renuncia el comprador pierde dicha cantidad, si lo hace el vendedor, debe abonar al comprador el doble de la señal (Art. 1454 del Código Civil).
Con respecto a la resolución del contrato con la agencia, la duración y cancelación de los contratos de intermediación inmobiliaria (incluida la exclusividad) se rigen por lo pactado en el contrato y, subsidiariamente, por el Código Civil y la normativa autonómica de consumo.
Un contrato firmado libremente por las partes, ambas se han comprometido en unos derechos y unas obligaciones que han de cumplir. La rescisión unilateral implica generalmente una penalización que debe estar contemplada en el contrato (cláusula penal) o someterse a lo establecido en el Código Civil.
Si el deseo del particular es rescindir unilateralmente el contrato ofreciendo otras condiciones, lo mejor es acudir a un gabinete jurídico, donde podrán orientarle de los pros y los contras de esa acción y determinar si la causa de fuerza mayor alegada (problemas familiares graves) puede justificar la cancelación o moderar las penalizaciones exigidas.
Los intermediarios inmobiliarios pueden cobrar honorarios tanto al mandante de la venta como al comprador, siempre que estos honorarios estén anunciados o figuren en contrato. La Ley de Protección de los Consumidores y normativa autonómica aplicable establece que los consumidores tienen derecho a conocer previamente a la contratación de un servicio el precio del mismo.
Los honorarios por estos servicios pueden variar de una agencia a otras, ya que no existe un máximo legal en la comisión que pueden cobrar. La posibilidad de negociación de las comisiones es un acuerdo al que tienen que llegar los firmantes.
Si se consideran lesionados los intereses de una de las partes, se puede acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia en defensa de los mismos.
En la memoria de calidades debe aparecer la tabicación interior, y referencia a todos los elementos que constituyen la vivienda en su parte interior y exterior. En todo caso, se pueden obtener estos datos en el Proyecto de Obra. La ejecución de la obra tiene que ajustarse a dicho proyecto y a la Memoria de Calidades, que es reflejo de aquel.
Cualquier modificación que se produzca debe ser por acuerdo entre las partes, y la empresa no viene obligada a acceder a sus peticiones de cambio. La Cédula de Habitabilidad/Ocupación es concedida por el organismo competente de la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento, una vez finalizada la obra, y certifica que esta se ajusta a las condiciones de habitabilidad.
Este tema puede tratarse de un incumplimiento contractual. Si figura la fecha de entrega en el contrato y se ha pactado una penalización por el retraso (cláusula penal), esta será la que aplique. Si no figura una cláusula penal, se considera una infracción en materia de consumo, pudiendo reclamar los daños y perjuicios causados por el retraso. Si no se inicia la construcción o no llega a buen fin, el promotor está obligado a devolver las cantidades anticipadas más intereses legales, tal como exige la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
En caso de incumplimiento, puede defender sus intereses ante los organismos de consumo o los Tribunales Ordinarios de Justicia.
Sí, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) establece los siguientes plazos de garantía por vicios o defectos de construcción, contados desde la fecha de recepción de la obra:
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) debe abonarlo, por Ley (Ley de Haciendas Locales), el vendedor (en este caso, el promotor o constructor).
Si el contrato de compraventa es de adhesión (idéntico para todos los compradores), la cláusula que impone el pago de este impuesto al comprador es considerada abusiva por la jurisprudencia, ya que la ley atribuye dicho pago al vendedor. Si usted fuera obligado a pagar, podría reclamar la devolución de dicho importe al vendedor.
Lo primero es saber si se dispone de la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad/Ocupación. Sin este documento, no se debe escriturar la vivienda. Una vez realizada la escritura, nos tendrán que facilitar (o tener a disposición en el caso del Libro del Edificio):
En el momento de formalizar el contrato de compraventa se debe exigir, además de los datos identificativos del inmueble, del vendedor y el precio total:
No hay normativa específica que regule las posibles reformas que solicite el comprador u ofrezca el promotor en viviendas de nueva construcción. Lo dispuesto en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de protección de los consumidores establece que las reformas propuestas serán objeto de formalización documental que contendrá una sucinta descripción de su contenido y concretas repercusiones que deriven en el precio y plazo de entrega.
El promotor debe actuar de buena fe. Las diferencias de precio o la posibilidad de quedarse con el material no puesto es algo a negociar con la empresa, ya que existe libertad de precios. Es crucial que todos los acuerdos se documenten contractualmente con presupuestos por escrito aceptados previamente.
El organismo dónde acudir en caso de conflicto es la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) o el órgano de Consumo de su Comunidad Autónoma.
Sí, tienen obligación de tener Hojas de Reclamaciones si ofrecen servicios directamente al consumidor final, conforme a lo establecido en la normativa autonómica de consumo vigente en la Comunidad Autónoma donde presten el servicio. Si solo trabajan para otras empresas (promotoras), esta obligación puede no ser exigible.
La posibilidad de recuperar el doble del dinero entregado (arras penitenciales) depende de si dicha penalización está explícitamente pactada en el contrato. Además, la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que regula las cantidades anticipadas, establece la obligación del promotor de garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. El retraso de 7 meses habilita la reclamación, pudiendo optar por la resolución del contrato y la devolución de cantidades más intereses, o por el cumplimiento forzoso más la penalización pactada.
No. Conforme establece el Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, los promotores/constructores están obligados a indicar, junto con otros términos esenciales, la fecha de entrega de la vivienda, incluso en régimen de cooperativa. Usted puede exigir que se le informe de la fecha de entrega y se le aporte copia de las autorizaciones legalmente exigibles para la construcción.
La reclamación de desperfectos se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). El plazo de garantía por defectos que afecten a la habitabilidad es de 3 años y por defectos de acabado es de 1 año. El plazo para la prescripción de las acciones (para ir a juicio) es de 2 años desde que se producen los daños (art. 18.3 LOE).
Dado que han pasado 7 años, la acción estaría preescrita según la LOE para la mayoría de los defectos, a menos que sean defectos estructurales (que tienen 10 años de garantía). Se recomienda acudir a los Tribunales Ordinarios de Justicia en defensa de los intereses, evaluando el tipo de defecto.
El promotor tiene la obligación legal de garantizar las cantidades anticipadas mediante aval bancario o seguro de caución (Disposición Adicional Primera LOE). El incumplimiento de esta obligación le da derecho a resolver el contrato y exigir la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal del dinero.
En primer lugar, se recomienda enviar un burofax o telegrama, solicitando que se lo remita en un plazo determinado. Si en este plazo usted no lo recibe lo siguiente que debe hacer es presentar Reclamación ante el organismo de Consumo o iniciar acciones judiciales, aportando fotocopia de la siguiente documentación:
No. La parte compradora no está obligada a subrogarse en el crédito que fue solicitado para la construcción de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación del mismo. Según el Real Decreto 515/89, de 21 de abril, de Protección de los consumidores, la cláusula que le obligue a subrogarse o a asumir los gastos de cancelación es considerada abusiva.
La escritura de cancelación de hipoteca (la que se firma ante notario una vez pagado el préstamo) debe registrarse en el Registro de la Propiedad para eliminar la carga. Los gastos derivados de esta cancelación registral, notarial y de gestoría (si se usa) corresponden al prestatario (el deudor que cancela el préstamo, es decir, usted), tal y como suele figurar en la escritura de hipoteca. No obstante, en hipotecas formalizadas con anterioridad a 2019, es conveniente revisar si hubo cláusulas abusivas.
En el supuesto de que se pactara una fecha de entrega en el contrato, podrá reclamarle una compensación por el incumplimiento (daños y perjuicios o la penalización pactada). Si el retraso es significativo, podrá optar por la resolución del contrato con la devolución de las cantidades anticipadas más intereses.
Intente pactar con el vendedor la compensación económica por el retraso, y si no es posible llegar a un acuerdo, acuda a los organismos de consumo correspondientes o inicie la vía judicial.
Tiene derecho a elegir el notario que sea de su agrado. La Ley le otorga al comprador o prestatario este derecho (Real Decreto 515/1989), y no pueden obligarle a acudir al notario que le indique el constructor o promotor.
Vivienda, compra y calidad (250.31)
Calle Cervantes, 28
03130 Santa Pola (Alicante/Alacant)
Teléfono: 966693684
Fax: 965078573
Esta web denominada OMICWEB- PORTAL, forma parte del sistema OMICWEB desarrollado y comercializado por SERNUTEC, SERVICIOS Y NUEVAS TECNOLOGIAS, S.L., y dirigido a resolver la gestión integral de Oficinas Municipales de Información al Consumidor.
